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行業動態

單月成交破新高,長三角的“暗流”城市在這里

日期:2021/5/11 8:59:00  閱讀:16次

如果說營銷讓市場真假難辨,那么數據一定是樓市試金石。

  單月成交破去年記錄,住宅總成交登歷史新高,二手房掛牌價連夜上漲……

  最近南京的“爆倉”數據引起了我們的注意,我們先來看幾組“漲勢喜人”的數據和圖表:

  01 二手房爆倉 單月住宅成交突破新高

  來源:烽火樓市

  1、據南京網上房地產數據顯示,南京4月份二手房成交15919套,同比2020年月份最高峰值的單月13445套還多了2474套,同比2019年4月漲了6338套,比2018年4月漲了9432套,連續4年上漲。

  2、年度成績表現上也很突出,今年南京二手房1-4月累計成交46689套,已經追上2020年半年的4.9萬套成績,比2019年前4月大漲了51%。

  如果去年單月達到成交頂峰用了7個月周期,今年便縮短成了4個月,從環比的漲勢來看,二季度有可能將再度破發。

  來源:南京網上房地產

  新房的數據也很吸睛。

  1、南京4月份新房成交16284套,二手房成交15919套,住宅累計成交57310套,直接把南京住宅市場單月成交量推向歷史新高。

  2、截至3月底,2021年南京全市新房成交30277套同比去年一季度新房成交的13097套,上漲了131%,3個月就完成了去年總成交量的40%。

  新落戶購房新政后,南京市場下行風聲不斷,但在數據上卻逆風翻盤,和其他熱門城市的橫向對比,如果說南京一季度新房市場進入降溫通道,二手房市場規模見頂,那么二者的拐點可能已經在二季度出現。

  來源:烽火樓市

  深圳受二手房指導價影響,二手房成交量持續低迷,今年單月最高的7668套比南京今年最低月還要低300多套;

  二手房長期保持高位成交量的杭州,在經歷過1月份和3月份的新政后,市場波動明顯,前三個月成交量也被南京趕超了近5000套。

  新房打新困難傳導后,二手房的需求旺盛進一步被提升。

  02 環比新一線調控,南京樓市抗打能力強勁

  從去年下半年開始,樓市分類化調控便從從廣州/深圳蔓延至全國重點城市,“房住不炒”再被深化重申,各地接連出臺樓市新政。

  南京落戶新政調整落戶門檻,嚴打“假人才”買房弄虛作假,市場一片哀號,有觀點認為南京將進入下一個“橫盤期”。

  此外反觀“鄰居”合肥政策前后變化:合肥自4月6日出臺新政后,上周合肥市區商品房銷售2456套,其中商品住宅1363套,環比下降6.6%;銷售均價18829元/平方米,環比下降1.5%,連續3周下跌。

  但國家統計局數據顯示,3月份南京新房價格卻環比上漲0.8%,在70城房價漲幅中并列排名第5,二手房價格環比上漲0.9%,居70城房價漲幅第6位置。

  數據的反差,坐實了南京樓市的維穩能力。

  03 新房打新難,二手房東借勢叫價

  南京新房和二手房成交量持續回漲,一股暗流在涌動。

  據有關統計,5月份南京或有近60家樓盤推出超5700套房,有9家純新盤將迎來首開。然而由于倒掛落差,一旦打新失手,購房成本在逐漸攀升。

  我們再看幾個區域對比:

  1、去年3.05萬/㎡的江北核心區,今年帶上精裝最高已經觸頂3.6萬/㎡,半年漲了6000元/㎡。

  2、五橋核心區年前2.4萬/㎡隨時可入手,而現在2.7萬/㎡已經是這個區域的門檻價,還有被河西價差抬高的風險。

  3、浦口城南中心,2020年單價3萬以內可以上車,現在即將上市的區域新盤均價都在3.15萬左右(含裝修包),一個100平的房子,3個月折了15萬。

  而就在今天,南京3003人報名買玄武寶龍城215套房,全部售罄,購房難度接近15:1,整體中簽率7%。

  來源:樂居網南京

  此外,南京新盤小戶型的配置越來越少,當100㎡已經成為剛需入門戶型時,買房預算門檻會逐漸拔高,這也就是4月份南京購買力向二手房轉移的潛在誘因。

  但似乎南京的二手房更有很強的叫價動力。

  有案例顯示,江北七里橋片區有小區二手房一夜之間上漲50萬,未售出的這8個月時間內,掛牌價總計漲了100萬。

  浦口美麟香漫山,一套98㎡二手房,房東從285萬直接上調到300萬,漲了15萬,但平臺上該小區最高成交單價僅28470元/㎡,房東看漲的心態十分強勢,這和今年新政前合肥樓市暴漲前的市場的表現,如出一轍。

  有市場數據顯示,盡管受一季度的春節空檔影響,南京樓市在二季度開端便迎來集中開盤,4月23日11家樓盤2200余套房領到銷售許可證;

  五一假期前夕,南京樓市仍保持每日500套左右的房源入市,一周之內,已有近3000套新房入市,目的就是為了迎來有強勁購買力的黃金周。

  04 “五一”之后,南京暗藏回漲苗頭

  據南京網上房地產統計數據顯示,截至2020年5月5日21:00,“五一小”長假期間,南京樓市共認購商品住宅878套,成交784套,平均每天認購約176套、成交約157套。與去年長假相比,成交量大漲141.5%。

  南京樓市某盤開盤實景圖

  在今年的“金三銀四”期間,南京共有102家樓盤開盤134次,推出房源的數量高達2.1萬套,環比去年同期增長近30%。

  但,從過往的庫存量變化來看,南京樓市已經有逐漸消耗“新房糧庫”的苗頭。

  根據官方數據,南京新房庫存量曾于2014年底創下5.6萬套歷史最高位。但僅用不到2年時間,2016年年中時便跌破“3”字頭,較2015年縮水一半;2017年一季度新房僅剩不到2萬套,創下歷史新低。

  盡管目前南京庫存量為5.8萬套,按照剛剛過去4月份的成交量新高來計算,如果沒有新盤供血,不到3個月市場便極速進入房荒。

  此外,5月1日正式執行的南京人才落戶新政或將“火上澆油”。在南京就業參保半年就可以落戶,相當于進一步降低了購房門檻,也為南京下半年樓市的強勢復蘇進一步助力。

  05 52宗集中出讓,新一輪催化劑正在釋放

  4月28-30日重慶出讓的46宗地塊中,有25宗地塊地價破萬,但二手房掛牌價僅為11790元/平,集中出讓似乎沒有帶來樓市的短期降溫,而地價的攀升已成事實。

  此外廣州集中出讓的38塊地分別被32家開發商拿下,白云金沙洲的熱門地塊刷出了新“地王”,土地成交樓面價直接竄到4.2萬元/㎡,企業競爭也是呈現一邊倒趨勢,國企央企強勢哄抬。

  來源:公眾號南京土地

  所以南京此次計劃出讓的52宗土地,內部上看既沒有像廣州有部分冷門地塊,外部也沒有重慶地價和房價差別如此之大的市場斷層,在集中出讓之前,南京多個出讓地塊基本都是直接達到最高限價進入搖號環節,搶地大戰不可避免。

  新房打新難,二手房接盤門檻高,地價有創區域新高預期,南京樓市下一輪的漲勁十足。

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