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集團新聞

深圳新政落地首周:房價上漲被遏制,樓市進入買方市場

日期:2020/7/28 17:19:00  閱讀:752次

從3月的魔幻上漲到7月的重拳調控,深圳樓市今年的鬧劇有了一個階段性的終結。

  作者:張曉玲,姚安琪,陸明巧 

  來源:21世紀經濟報道

  從3月的魔幻上漲到7月的重拳調控,深圳樓市今年的鬧劇有了一個階段性的終結。

  新政的效果立竿見影,一夜之間,不少人的購房資格沒了,還有不少人首付比例和稅費提高了。買房計劃突然被打亂,購房需求驟減,中介和新房銷售簽下的單子也變少了。新房、二手房市場都沒了前幾日的狂熱氛圍。

  3年落戶+社保,令大約30%的購房者失去了資格,市場帶訪和成交明顯下滑,更關鍵的是,房價上漲的預期被扭轉,樓市運行的邏輯被改變,不少炒房客被新政堵在了門外,拿著房票的人有底氣了,樓市進入了買方市場,從狂熱走向平靜。

  但此次新政,并不能讓深圳一勞永逸。嚴厲的調控,短期內能夠遏制房價上漲的預期,但只有從根源入手,解決深圳住房供應不足的問題,“穩樓市”才有可能實現。

  新政來“降溫”

  “一覺醒來沒了買房資格”,新政對市場最大的打擊,是買房人突然變少了。

  新房市場上,華強城、華潤城四期、沙井海岸城、中海寰宇時代等幾個網紅盤,都在緊急盤點之前到訪或掃街的客戶,看看還有多少有購房名額。

  吳靜是一名炒房客,為了“打新”,她加了好幾個購房群,和兩個朋友同時關注著好幾個網紅盤。原本計劃目標是遠洋天著,新政出來以后,兩個朋友沒名額了,自己首付也不夠了。

  根據新政,熱點樓盤搖號要“優先滿足無房居民和個稅或者社保年限長的”,這也意味著,不少剛需客手里拿的都是優質房票,上車機會大大提高。

  剛需買房人終于可以揚眉吐氣了。新政出臺當天,華潤城四期討論群里有買房人表示:“昨天已經被潤四勸退怕陪跑,今天突然又覺得很有機會!闭Z氣里是藏不住的欣喜。

  不少有資格的買房人表示,也準備去新盤碰碰運氣,畢竟手里拿著房票的人不多了,買到網紅盤也不是沒有可能。

  據中原地產研究中心數據,7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套,環比下降8.0%,看起來降得不太多,是因為之前積累的成交釋放;深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,新房市場觀望情緒濃厚,預計短時間內交易量會明顯下降。

  人們不再熱衷于“打新”,二手房更是“涼涼”,中介們都沒生意了。房產中介小趙說,“平時周末可以簽個兩三單,現在就只是問的多!彼J為,二手房在未來幾個月成交量會明顯下滑,生意會越來越不好做。

  之前牛氣沖天的二手房業主放低了姿態。中原地產中介小張告訴記者,新政落地前,客戶看中房子后,不少業主會臨時反價,漲20萬、50萬都很常見,還有小區業主集體漲價的。但現在,很多二手房業主主動下調了房源報價。

  比如南山區諾德假日花園,已經有業主在新政當天,把掛牌價從960萬降到900萬;寶安區蘋果園的業主原本報價760萬,新政第二天降到739萬。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,高價盤跳水一定會有。比如,前期加杠桿買房的投資客,賬面浮盈還比較可觀,對后市悲觀,想趁著高價出貨。深圳房價去年以來到現在,均價漲了1萬元,光漲幅就是長沙的房價水平。降價幾十萬上百萬表面看損失挺大,其實是“擠水分”。

  在這種氛圍下,二手房市場成交慘淡,網簽量呈“斷崖式”下滑。深圳市房地產中介協會數據顯示,新政發布一周(7月13日至19日),深圳二手房網簽量為5143套,環比大跌48.7%。

  深圳多個業內人士認為,短期內市場供求關系有了重大改變,房價還會上漲的預期被扭轉了,樓市開始進入買方市場。

  并非一勞永逸

  靴子重重落地,給市場帶來的動蕩不小。所有人都在關心,深圳樓市何去何從?房價還會繼續堅挺嗎?

  中原地產首席分析師張大偉表示,這次政策有力打擊了投資需求,預計部分投資客很可能開始離場,若政策在收費、購房資格、信用貸等方面嚴格執行,深圳有望開始進入調整周期。

  過去深圳樓市領先北京、上海的行情將告一段落。預計深圳未來半年,投資比例將暴跌,房價將開始一輪明顯的下調,跌幅在5%以上。

  李宇嘉預測,深圳樓市交易下半年將明顯降溫,房價也會有所下跌,特別是今年上半年交易的房子,價格可能下降。此次政策的調整周期最短1個月,最長8個月;深圳樓市的總交易量,最多會降70%,最少也只能達到20%。

  不過他指出,深圳樓市此輪調控將更多在短期內影響樓市,長期依然要看基本盤。

  穩字當頭始終是樓市的主基調,對于深圳,監管層也一再強調,深圳既要調控,也要穩樓市,這就要考驗深圳的智慧了。調控是短期之舉,未來樓市若明顯下行,不排除政策再相向而動。

  但不管調控多么嚴厲和頻繁,最終決定樓市走向的是供求關系。為了實現“穩樓市”,深圳政府今年還從根源入手,解決住房供應不足的問題。

  2020年上半年,深圳共出讓了13宗涉宅用地,出讓面積49.45萬平方米,同比增長約25.7%。今年深圳計劃供應居住用地293.2公頃,較去年計劃的150公頃增加了近一倍。

  為解決土地稀缺的問題,深圳的城市舊改也被寄予厚望。截至2020年7月19日,已列入城市更新計劃項目891個,已通過城市更新專規批復項目509個。

  7月20日,深圳出臺了《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》,其中規定,當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的,市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別征收。

  這意味著“釘子戶”可由政府實施個別征收,舊改效率有望大大提高。

  易居中國總裁丁祖昱認為,后續政策的實施效果還有待于進一步觀察,但短期內一定是立竿見影的,會對市場產生比較大的影響。在深圳“虛高”的房價上澆一些冷水,讓市場冷靜一下,這對深圳未來的發展不是一件壞事,可能更利于未來的發展。

  此外,政府也應該進一步思考,如何增加供應量,引導合理市場預期,讓整體市場平衡穩定。這個政策出臺不代表之后就一勞永逸了,未來政府還有很多的事情需要一起配合。

  深圳業內人士鄧志旺認為,長遠來看,深圳還是需要解決供給不足問題,比如加快都市圈建設、疏導需求和規劃調整、增加住宅用地供應。

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