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集團新聞

中央地方政策松動,優質房企有望迎來業績估值雙升

日期:2020/2/13 15:29:00  閱讀:1234次

事件:

  1)2 月 12 日召開中央政治局會議指出,要更好地發揮積極的財政政策作用,同時也要保持穩健的貨幣政策靈活適度。2)2 月 12 日,包括無錫、西安、南昌、上海、浙江在內的多個省市,相繼推出了各類涉房支持政策,從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等多個維度出現松動。

  點評:

  融資為制約房企發展的核心因素,央行加大逆周期調節力度,實施“穩健的貨幣政策”靈活適度

  “穩健的貨幣政策”下,流動性超預期寬松、利率下行減輕房企和購房者負擔。2019 年以來,對于地產融資管控力度空前,直到四季度出現邊際寬松的轉向。但此次疫情影響下,為優質房企帶來額外的融資寬松條件。2 月 12 日召開中央政治局會議指出,要更好地發揮積極的財政政策作用,同時也要保持穩健的貨幣政策靈活適度。其中貨幣政策方面,2 月 3、4 日兩天央行共逆回購投放資金 1.7 萬億,中標利率環比春節前下調 10BP,或預示本月 20 日一年期 LPR 的也將下調 10BP,5 年期 LPR 大概率延續下行趨勢,降低企業融資成本,同時減輕購房者壓力。

  疫情影響下,核心優質房企春節后房企融資成本出現明顯下降。從近期融資利率來看,春節后地產債融資利率明顯下降,我們觀察到春節之后,2.5-2.11 日,陸續有多家房企發行短融、中票的利率,比起 2019Q4 及 2020 年 1 月份都有明顯下降,2019Q4、2020年 1 月、2020 年 2 月至今,地產公司平均短融利率分別為 4.41%、4%、3.1%,中期票據利率分別為 5.06%、4.71%、3.6%。以招商蛇口為例,其 2 月 11 日發行額度為 10 億元的半年期超短融債券,利率僅為 2.7%。我們認為疫情使得房企拿地、施工、銷售幾乎都步入停滯狀態,但當前在手資金充裕的房企,足以應對短期銷售下滑帶來的負面影響,反而能從融資寬松的環境中獲益。

  財政壓力倒逼地方政府寬松響應:拿地更易、鼓勵利率下調,核心優質房企拿地迎來窗口期

  近期多省市政府發布“穩增長”措施,地產行業政策出現松綁,預計還會有更多地方政府對土地、利率方面積極表態,優質房企迎來拿地窗口期。疫情沖擊下,地方政府財政收支平衡面臨困境,過去的 10 年(2010-2019 年 M11),土地出讓金收入占廣義財政收入 20%以上,減稅降費及“抗疫”支出加大政府赤字,土地出讓金將成為重要的增量貢獻。近期,多省市政府發布應對疫情期間穩定經濟增長措施,除了對開竣工的無責任順延(無錫、上海、天津)、延遲/減免土地使用稅款(無錫、西安)、減免國有土地租金之外(浙江、南昌、貴州)、預售條件放松(無錫)、拿地流程的簡化(西安、上海),其中最值得關注的在于兩方面的政策,一是對于拿地條件出現放松:緩交或者分期支付土地出讓金(無錫、上海、浙江、天津、西安)以及對拿地保證金門檻下降(西安保證金從30%下降至 20%),二是對于融資利率下調引導:對受疫情影響大的行業可以實施無本續貸(上海、無錫)適當下調利率(上海:受疫情影響嚴重的大行業、小微企業利率低于當期 LPR25 個 BP;南昌:鼓勵金融機構對市內重要企業,適當下調貸款利率)。我們認為在疫情影響下,部分房企受制于資金限制,土地市場公開拿地的競爭出現緩和,對于資金充裕的優質房企,或將面臨更多優質土地供應、以及寬松的拿地條件,獲取更好的拿地窗口期。

  投資建議:

  疫情對行業的短暫影響首先在于資金吃緊,隨之而來的是拿地、投資等生產活動受到影響,但資金充裕的優質房企具備了更強的“抵抗力”。央行大規模逆回購投放+超預期降息、以及多地政府降低拿地門檻,在寬松的資金環境和由于部分企業退出帶來的溫和的土地市場中,資金優勢的企業更能從中受益。政策端來看,當前對于行業政策的放松已初現端倪,后續或將有更多地方政府加入對地產政策的松綁,放松程度也不限于土地市場和融資利率,對于多融資渠道(如非標融資)或其他更高層面的放松也未嘗不可期待,如,近期安徽、江西等地房協呼吁放寬限購限價、降低首付比例;诖,我們認為行業基本面受益同時提振估值,優質地產股有望迎來業績估值雙擊。短期重點推薦:萬科A、中南建設、陽光城、金科股份、保利地產、招商積余、保利物業;持續建議關注:1)優質地產公司:萬科 A、保利地產、金地集團、招商蛇口、金科股份、中南建設、陽光城、融創中國、世茂、龍湖集團、旭輝控股、美的置業等;2)物業管理龍頭:招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、綠城服務、雅生活等;3)商業地產及舊改棚改:大悅城、光大嘉寶、中國國貿、城投控股、城建發展。

  風險提示:行業政策寬松不及預期,房屋價格大幅下跌,疫情防控不及預期

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